三四线城市房价要降了一线城市调控措施将要到来

摘要: 在“十三五”规划开局之年，一线城市恐慌性购房和三四线城市高库存并存的背景下，政策走向如何?未来楼市将发生哪些变化?

在“十三五”规划开局之年，一线城市恐慌性购房和三四线城市高库存并存的背景下，政策走向如何?未来楼市将发生哪些变化?

关键词：因城施策、棚改

今年的政府工作报告指出，今年楼市调控的主基调是“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。

业内人士认为，今年去库存政策将更加完善，地方将享有更多的自主权。政策或将从供需两端多元去化房地产库存。因城施策意味着未来地方去库存政策将更符合自身实际需求。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，与上年工作报告相比，今年对于房地产提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，2016年住房市场还将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。

全国政协委员、央行副行长潘功胜表示，当前我国房地产市场基本特征是总量过剩、区域分化。因此，住房信贷政策调整的基本逻辑和总体基调是“因地施策”。

一是对北、上、广、深等限购城市进行差别化处理。

如近期两次政策调整均将限购城市排除在政策实施范围之外，这些城市目前仍维持较高的最低首付比要求;

二是强调市场自律、商业银行自主决策。

允许各地在国家统一住房信贷政策基础上，结合当地房地产形势，对辖内个人住房贷款的最低首付比进行自律调整。商业银行在遵循这些政策基础上，自主决策;三是强调宏观审慎管理。”

今年的政府工作报告还指出，要“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例”，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。

这意味着，在供应端，我国将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，大力推进棚改货币化安置和公租房货币化，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。

黄瑜认为，棚改是去库存的重要法宝。2016年，棚改货币化安置比例提高，公租房扩围将成亮点。中国指数研究院认为，加大棚改支持力度，货币化安置将为中国楼市带来大量需求。

三四线城市降房价只是时间问题?

春节之后，北上广深等热点城市楼市骤然火爆，再现“恐慌性”购房氛围。由于部分城市市场回暖的速度超出政策预期，控制房价过快上涨的措施正在酝酿之中。从两会透露出来的信息看，一线城市将继续实施差异化调控，更注重分类指导，严控投资投机。

两会期间，住建部部长陈政高表示，北上广深四个城市要稳定市场，主要采取五方面具体措施：实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策;增加土地供应面积，并要及时公布信息，以稳定信心;增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设;打击各种交易当中的违法违规行为;正确引导舆论。

与火爆的一线城市楼市截然不同，大部分三四线城市，如舟山、淮北、大同、南平等却仍在面临较大的去库存压力。两会代表委员和专家认为，三四线城市迟早将走降价去库存的路径。

短期来看，2016年上半年整体房价涨幅将继续扩大，一线城市下半年仍将看涨。随着货币政策趋于宽松，二线城市的住宅价格将进入加速上升期。

专家认为，2015年下半年以来，一线城市房地产市场明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三四线城市和小城镇传递。

这也意味着，规模巨大的库存量背后，潜藏着多重风险。全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭指出，目前去库存的难点之一就是三四线城市库存。

蔡继明直言，一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房价格高不可攀。只有改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境。

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农民工将成三四线城市去库存主力

专家认为，在需求端，中央将继续推动首套及改善性需求释放，鼓励农民工等新市民购房。

国家发改委主任徐绍史在两会期间公开表示，现在中国房地产库存7.19亿平方米。化解库存，首先要加快农民工市民化的进度，来扩大住房的需求，同时加快城市的棚户区改造和保障房建设等进度。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，2014年底，农民工总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套;商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

黄瑜认为，部分后续需求乏力的城市可以积极出台政策，将需求拓展到农民工及进城农民。

稳定：限制一线城市过快上涨

在此背景下，针对性的调控政策或将投至房价上涨过快的城市。根据国家统计局2月26日发布的数据，一线城市房价上涨明显，北上广深领跑全国，尤其是深圳，新建商品住宅价格同比上涨52.7%。

从春节前的降低非限购城市首付到契税、营业税减免，虽然从政策覆盖面看，绕开了北京等一线城市，但事实上，从市场变化看，这些政策都不可避免地在心理层面影响供需结构最紧张的一线城市。

这些城市的主管部门也有明确态度，3月8日，上海市发改委召集中介和研究机构以及相关金融监管机构等就当前“房价上涨过快”的主题进举行研讨会，听取各方意见。

深圳市委书记马兴瑞表示，政府将在政策法规上禁止炒卖、倒卖房子，从今年开始要向原特区外地区大量供给土地，同时把医院、教育等配套设施搞好，并且计划开工建设6万多套保障性住房。

3月7日，全国人大代表、北京市常务副市长李士祥向媒体表示，下一步北京将严格执行限购尤其是通州的限购政策，与此同时，也将从人口疏解的战略出发，控制房地产开发投资。

方向：严格限购与增加土地供给

针对政策方向，住建部部长陈政高列出了五大方向：实行严格限购政策;执行严格的差别化税收和信贷政策;增加土地供应面积;增加中小套型住房供应数量和保障性住房建设;打击交易违法违规行为，正确引导舆论和预期。

而国土部部长姜大明主要提出，增加一线城市的土地供应面积，并将防止异常交易推高房价。

这得到了业界认同。以北京为例，在2016年已经出现的3宗住宅用地中，楼面价全部超过4万元，在2015年成交的住宅用的中有22宗楼面价超过3万元，这些都导致房价易涨难跌。

用增加“面粉”来平抑“面包”价格的办法可行且有效，但短期很难起作用。因而严格执行限购成为部委和地方官员口中的高频词。

兴业证券报告称，三四线城市房地产“去库存”是国家的大战略，而抑制一线城市价格上涨过快是战术目标，2016年政府工作报告也强调因城施策，我们认为一二线城市可能会受到针对性调控，对三四线城市政府则将继续发力引导需求释放。(本文转自网络）

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