三四线城市房价上涨去库存接盘侠

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【财新网】（记者王玲）

一线城市房价的大涨近日引来新政调节，去库存口号下，三四线城市房价的上涨开始受关注。

“很多人说去库存必须让价格上涨才能去，如果去库存是价格上涨导致的，会增加销售，但我认为这不是去库存的办法，这可能是接盘侠，无非是把房地产开发商手上的房源变成了投资客手上的房源。”3月27日，法国巴黎银行亚洲首席经济学家陈兴动在《中国金融风险与稳定报告》发布会上表示，目前三四线城市房价上涨很奇怪。

他向财新记者分析，目前三四线城市房价上涨并非由供求决定。如果是由供求决定，大量库存下，不应该上涨；但价格上涨后也并非没有需求，一部分是来自让本来想进城买房的人加速买房，另一部分来自投资或投机商：两种情况都帮助房地产开发商解套，但是否可持续？

国家统计局数据显示，2015年末，商品房待售面积7.18亿平方米，同比增长15.6%，而房屋新开工面积下降14.0%。2015年底的中央经济工作会议提出，2016年中国经济结构性改革将主要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。化解房地产库存方面，包括要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

2016年1月到2月，商品房待售面积仍在增加，达7.39亿平方米；不过，房屋开工面积一改下降，开始上升，增长13.7%，房屋新开工面积1.56亿平方米。陈兴动观察，三四线城市房价已经在上涨。

国家统计局发布的2月70个大中城市住宅销售价格统计显示，尽管适逢春节假期，2月房价环比上涨城市个数增加，为47个，比1月增加9个，环比上涨的城市里，涨幅比上月扩大的城市有33个，比1月增加10个；更多城市房价同比由降转升，2月为32个，比1月增加7个，且32个城市的涨幅均比上月有所扩大。

中金公司首席经济学家梁红指出，春节后包括三线城市在内的房地产市场呈量价齐升的势头，其中三线城市房价自2014年4月以来首次环比上涨。根据国家统计局的划分，70个城市中，一线城市为北上广深4城；二线城市为省会城市、自治区首府城市和其他副省级城市，共31个；三线城市为除一、二线城市之外的其他35个城市。

“房价上涨后，如何销售给要进城的农民？”陈兴动称，三四线城市如果希望更多农民来购房，实现农民的城镇化，则农民的购买力将下降，被迫买房后会减少农民在其他方面的消费，并不利好经济，“更何况更多的农民工流向了一二线城市。”

陈兴动表示，目前房地产市场的涨势，可能会给房地产开发商一个错误的信号，即价格又回来了，会导致房地产开发商拿地积极性上升，新开工面积可能大于销售面积，“这样减库存，现在不见了，明年、后年怎么办呢？”

2014年来，政府陆续出台下调首付比例、调整公积金政策等楼市刺激政策。进入2016年，去库存背景下，央行等再次下调首付比例，并将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

实际上，并不乏看好三四线城市楼市政策的房企。碧桂园高管近日接受媒体采访表示，国家的政策是大力去库存，政策出台后一线城市应声上涨，国家是希望三四线城市去库存，相信未来的金融、税收等各项刺激政策向三四线城市倾斜。

两会期间，对于中国当下房地产形势及特点，住房和城乡建设部部长陈政高的分析认为库存严重，且主要集中在三四线城市。有住建部专家估算，中国现有约66.72亿平方米库存，占用资金约为40万亿元。

一线城市继续领涨全国房价。2月数据显示，深圳新建商品住宅价格指数同比涨幅更是高达57.8%，上海以25.1%随后。近日，上海和深圳相继出台新政给楼市降温。

3月25日上海出台新规，即《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，要求从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商品性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入上海市公共信用信息服务平台。

3月25日晚，深圳发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，从购房门槛、信贷政策等方面收紧，规定：对购房人家庭名下在该市无房，且近两年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低三成；对购房人家庭名下在该市无房但近两年内有住房贷款记录的，或在该市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成。此外，外地户籍购房社保年限由一年改为三年。

3月24日，国务院总理李克强出席博鳌亚洲论坛2016年年会。对于房地产市场，他表示要将房地产去库存与棚户区改造货币化结合起来，保障人民的住房需求。要因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，避免房地产市场出现大幅波动。

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